Инвестиции или коммерция? Надзорное ведомство бросает вызов главному застройщику Ульяновска Дмитрию Рябову

Масштабный инвестиционный проект, реализуемый ООО «СЗ Аквилон», аффилированной с известным бизнесменом Дмитрием Рябовым, оказался под угрозой. Прокуратура Ульяновской области обратилась в Арбитражный суд с требованием признать недействительным присвоение статуса масштабного приоритетного проекта жилому комплексу «Заря» в Железнодорожном районе Ульяновска со всеми вытекающими из этого требования последствиями, включая расторжение договора аренды на два земельных участка и их возврата в областную собственность.

Выход надзорного ведомства в суд с требованием отзыва статуса масштабный, да еще у влиятельного миллиардера – само по себе уже нонсенс. Фамилия Рябова в коридорах облправительства дает «зеленый свет» на любой проект: надо Свиягу засыпать ради домов под видом создания набережной – да ради Бога, не вписывающиеся в архитектурный облик исторического квартала старого Симбирска новоделы на изношенных инженерных сетях на месте «Контактора»  — без проблем… Не припомним ни одного случая, когда бы региональная власть отказывала в проектах бизнесмену и главному спонсору футбольной «Волги». У надзорного ведомства, равно как и у силовиков эта фамилия табу.

Спустя пять лет с начала строительства жилой комплекс «Заря», возводимого ООО «СЗ Аквилон» в микрорайоне Киндяковка, вдруг стал объектом пристального внимания прокуратуры. За эти годы строительная компания возвела здесь уже четыре многоэтажных дома, приступив к строительству очередной серии многоэтажек под названием «Новая Заря». Один из домов нового ЖК уже находится в стадии строительства, а квартиры – в продаже.

Впрочем, строящегося дома, как и всех уже сданных в эксплуатацию, требования прокуратуры не коснулись. Претензии – к  двум ближайшим участкам вдоль улицы Кольцевой, на которых в перспективе строительная компания должна будет возвести еще два 16-этажных дома.

Земельные участки были выданы «Аквилону» в аренду также как и все предыдущие в 2021 году благодаря присвоенному статусу приоритетного масштабного проекта минуя торги. По мнению надзорного органа, статус «масштабного» был присвоен возводящемуся здесь ЖК «Заря» незаконно. Изучив официальные документы, стало ясно: профильная комиссия фактически не принимала решения о присвоении этого статуса. Как обычно все делали наскоряк: Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области оперативно подготовило положительное заключение, подтвердив соответствие проекта критериям и обрисовав целесообразность его реализации. Кто же Рябову откажет? При этом, торопились, видимо, настолько, что в протоколе заседания от 02.04.2021 зафиксировали лишь соответствие проекта критериям, но не само решение о его утверждении, что прямо противоречит установленному Положению отбора проектов жилищного строительства в целях присвоения им статуса масштабного инвестиционного проекта.

Ну, а далее, по старой доброй традиции ульяновских застройщиков, от плана до реализации проекты проходят такие деформации, что в конечном итоге от них мало что остается. Проще говоря, «нарисовать» ради статуса «масштабный приоритетный», чтобы получить бесплатно землю под банальную жилую и коммерческую застройку можно что угодно. А вот что в итоге получится, — это уже вопрос вторичный. В Ульяновске под видом гостиниц уже возводились многоэтажки, под видом спортивного комплекса построен торговый центр «Спартак»… Аналогичным образом, спустя пять лет с начала строительства ЖК «Заря» от заявленной социальной составляющей в бизнес-плане здесь не осталось и следа. Скажем больше: она здесь и не нужна. Школами и детсадами данный микрорайон обеспечен в полном объеме, недалеко бассейн, детская школа искусств, больница, почти напротив ЖК — спортивный центр борьбы.

В первоначальной редакции проект ЖК «Заря» предусматривал строительство здесь шести 16-этажных МКД со встроенными нежилыми помещениями на земельных участках общей площадью в 4,17 га. Планировалось сдать в эксплуатацию более 67 тыс. кв.м. помещений, включая 52 тыс. кв.м. жилых и более 1 тыс. кв.м нежилых помещений. Последние предназначались для объектов социальной инфраструктуры. Хотя, это тоже громко сказано. Уже изначально вся заявленная «социалка» тянула на чисто коммерческую недвижимость: для школы раннего развития, офисов, магазинов у дома, фотоателье, аптек, салонов красоты, непродовольственные магазины… Но членов комиссии это ничуть не смутило.

А дальше, собственно говоря, началась трансформация проекта застройщиком: в июне прошлого года «СЗ Аквилон» вносит изменения, увеличивая площадь вводимого в эксплуатацию жилья с 67 до 88 тыс. кв.м жилых домов, а более 1000 кв.м нежилых помещений уже открытым текстом называются коммерческими площадями. Из благоустройства – стандартная зона отдыха с детскими и спортивными площадками и парковка. И вновь у чиновников Минархитектуры к вносимым изменениям, конечно же, нет никаких вопросов. Последние дружно подмахивают свои подписи, вновь выдавая положительное заключение на вносимые изменения в бизнес-план с соответствующим положительным заключением о соответствие проекта статусу масшабного инвестиционного. Минимущество.

Что касается ожидаемого поступления налогов от реализации данного масштабного проекта, то они минимальны – чуть более 57 млн. рублей. Продай эту землю с молотка по рыночной стоимости, — и область выручила бы кратно большие суммы за эти земельные участки. По итогам 2025 года, согласно сайта Rusprofil.ru, численность сотрудников ООО «СЗ Аквилон» составляет всего 12 человек с зарплатами почти в 190 тыс. рублей ежемесячно, уплачено налогов – 10 млн. рублей. При выручке компании от продажи жилья в 556 миллионов, чистая прибыль составила минус 45 миллионов.

Позиция надзорного ведомства: несмотря на соответствие инвестиционного проекта критериям закона о присвоение статуса масштабного инвестиционного проекта, по сумме инвестиций и количеству создаваемых рабочих мест условия предоставления «Аквилону» земельных участков без торгов противоречат задачам инвестиционной деятельности. Кроме того, подобная раздача земли нарушает права других застройщиков, которые могли бы выкупить эту землю через торги. И уж точно проект не несет в себе никакой социальной составляющей: здесь не получат квартиры ни дети-сироты, ни переселенцы из аварийного жилья, многодетные или участники СВО. Чистейшей воды коммерческий проект жилой застройки, основной целью которого является извлечение ООО «СЗ Аквилон» прибыли. И ничего более.

В Арбитраже прокуратура требует признать недействительным два договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 73:24:011206:2867 и 73:24:011206:2868. Соответственно, просит применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав ООО «СЗ Аквилон» возвратить их Минимуществу в областную собственность.

Будем наблюдать, кто кого победит в Арбитраже: прокуратура компанию влиятельного миллиардера Рябова или влиятельный миллиардер Рябов прокуратуру. А может договорятся?